200+ BÍ QUYẾT & THÔNG TIN NÊN TRANG BỊ VỮNG KHI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
(Ebook này mình soạn 8/2023 – TRẦN THỊNH LÂM – P/S: THÔNG TIN THỂ HIỆN QUAN ĐIỂM & GÓC NHÌN CÁ NHÂN)
Điều học được ở “mùa đông” BĐS, các bài học RÚT RA được từ các QUYẾT ĐỊNH SAI, các THẤT BẠI của chính mình khi đầu tư (Kinh nghiệm 8 năm trong hoạt động đầu tư BĐS. Từng mua ~12 BĐS & bán ra ~3 BĐS khác nhau).
1.Đời người có lúc THỊNH lúc SUY. Không nên chủ quan về DÒNG TIỀN, chủ quan về khả năng kiếm tiền của mình. Không nên DỄ DÃI với đồng tiền KIẾM DỄ trong lúc “thịnh”, khi “dễ dãi” sẽ có nhiều quyết định sai lầm trong chi tiêu/đầu tư khiến mất tiền-tỷ rất lãng phí (bài học lớn!)
2. Một tỷ lệ lớn NĐT BĐS đang có tâm lý “SỢ” & dần mất đi niềm tin với kênh đầu tư BĐS vì nhiều lý do trong giai đoạn 2023 này (trong đó có mình, chuyển dịch 1 phần tài sản sang kênh đầu tư khác thay vì dồn tỷ trọng quá lớn cho BĐS như trước đây)
3. Nắm vững các nghiệp vụ trong giao dịch vay bank: chọn bank, chuẩn bị hồ sơ, các điều kiện, bảo hiểm, chọn gói vay hợp lý, thời gian trả góp, tỷ lệ vay, định giá tài sản, thương lượng, thương lượng phí phạt, kỹ thuật đáo hạn, thời gian ưu đãi lãi suất,… (nên tối ưu 0,5-2%)
4. Hạn chế vay mua các tài sản giá trị cao ở giai đoạn cuối chu kỳ kinh tế (văn phòng, biệt thự ở, mặt bằng cho thuê hàng chục tỷ)
5. Tâm lý: hầu hết ai cũng cần 1 BĐS để ở & 1-2 BĐS để đầu tư, để khai thác dòng tiền, để giành cho con cái (thế hệ sau)
6. Thế hệ sau này 10-30 năm nữa sẽ khó mua BĐS thổ cư. Nhưng nguồn cung & lựa chọn mua BĐS căn hộ sẽ nhiều hơn, dễ dàng hơn (như ở Trung Quốc, Singapore)
7. Trong 10-20 năm tới, 1-3 triệu NOXH sẽ được phát triển (nguồn cung nhà ở nhiều hơn)
8. Các DN lớn BĐS làm nhiều hơn các SIÊU DỰ ÁN. Cũng khiến nguồn cung nhiều hơn (các dự án 1000-3000ha, các Đại Đô Thị ~50.000 căn hộ). Nguồn cung càng nhiều sẽ không tốt cho việc BĐS tăng giá…
9. Bất động sản tăng giảm bởi yếu tố CUNG CẦU. Khi nhu cầu mua ở ngày càng nhiều, ít người muốn bán sẽ giúp BĐS tăng giá. Câu nói bất hủ của giới đầu tư BĐS: “người sinh ra chứ đất không sinh ra”
10. Chu kỳ từ 2023-2035, kinh tế VN sẽ còn phát triển mạnh mẽ, mục tiêu lọt top 20 nền kinh tế lớn nhất thế giới.
11. VN là đất nước trong giai đoạn đang phát triển, có nhiều KCN & lựa chọn việc làm, tỷ lệ thất nghiệp rất thấp. Có nguồn tiền từ ngoại hối & những người lao động ở nước ngoài (5,3 triệu người sinh sống, học tập, làm việc trên 130 quốc gia và vùng lãnh thổ)
12. Chính phủ sẽ dần siết lại “SỨC NÓNG” của kênh đầu tư/đầu cơ BĐS. Đánh thuế BĐS thứ 2, luật chặt chẽ hơn, phí giao dịch cao, thời gian giao dịch lâu,… -> Chống đầu cơ.
13. Đừng nên xem nhẹ KIẾN THỨC về đầu tư BĐS. Nên dành thời gian nghiêm túc 3-6 tháng để nghiên cứu nó thật kỹ, học bài bản. Nên có các NGUYÊN TẮC & TIÊU CHÍ riêng tùy với các khẩu vị đầu tư/đầu cơ/sử dụng
14. Kênh đầu tư BĐS rất nhiều CÁM DỖ. Ngay cả người giàu, đại gia trăm tỷ/nghìn tỷ cũng có thể mắc sai lầm. Bị “lùa gà” bởi các chuyên gia/tổ chức,… nên phải rất-thận-trọng & có những hướng đi riêng
15. Đừng nên HAM RẺ chọn các BĐS có nguy cơ rủi ro về pháp lý, các BĐS xấu về phong thủy/vị trí (sẽ khó bán về sau)
16. Không nên MẮC KẸT với các định hướng/tiêu chí/kiến thức cũ. Nên cập nhật liên tục để thích ứng với các thay đổi
17. Phân khúc NHU CẦU Ở THỰC & CHO THUÊ nhà ở/mặt bằng kinh doanh vẫn phát triển ổn định (phục vụ cho doanh nghiệp, cho phân khúc thu nhập trung bình-thấp chưa thể mua nhà, các chuyên gia nước ngoài,…)
18. Hạn chế đầu tư dàn trãi, sở hữu nhiều BĐS ở xa khó quản lý
19. Hạn chế đầu tư nhiều loại hình BĐS (BĐS nghỉ dưỡng, nhà vườn, căn hộ, bđs vườn, bđs đô thị, chdv, khách sạn,…)
20. Không nên dồn toàn bộ tỷ trọng vốn cho kênh đầu tư BĐS: kinh doanh – bđs – chứng khoán – vàng – tiết kiệm – tiền mặt (tùy hiểu biết & khẩu vị đầu tư của mỗi người để đưa ra các lựa chọn phù hợp)
21. Hạn chế đầu tư BĐS hình thành trong tương lai, dự án có nhiều nguồn cung (hàng nghìn, hàng chục nghìn sản phẩm sẽ khó tăng giá so với dự án/khu vực có ít sản phẩm rao bán)
22. BĐS có giá trị >10 tỷ rất khó thanh khoản trong giai đoạn suy thoái
23. Môi trường kinh doanh có thể thay đổi. BĐS mặt tiền có thể khó khai thác kinh doanh/cho thuê trong tương lai, vì người mua dồn về các TTTM để mua sắm & chuyển dịch lên online (như ở Thái Lan, người tiêu dùng đến TTTM, trên đường phố rất ít MẶT BẰNG kinh doanh như ở VN)
24. Khi BĐS sốt & tăng giá, tâm lý rất ít người muốn bán. Và ngược lại, khi kinh tế khó khăn, BĐS giảm giá trị 10-30% nhưng vẫn nhiều NĐT muốn “BÁN THÁO”/cắt lỗ vì người gặp khó khăn về tài chính/dòng tiền trong giai đoạn này là rất nhiều.
25. Kinh nghiệm mua BĐS sử dụng/tiêu dùng: cứ trải nghiệm trước một thời gian (ở thuê), nếu thấy OK thì quyết định mua. Thường chúng ta không biết mình thực sự thích gì? (nên đừng quyết định vội với số tiền tích góp cả đời)
26. BĐS “MUA DỄ, BÁN KHÓ”. Nhưng trong giao dịch, khi có khách mua thì BÁN DỄ, MUA KHÓ (về thời gian, thủ tục giao dịch. Người bán chỉ cần công chứng 1 buổi nhận tiền là XONG)
27. Mua BĐS không nên dễ dãi “chọn bừa”. Đôi khi mất 3-6 tháng tìm kiếm mới có thể chọn được 1 BĐS ưng ý
28. HẠN CHẾ mua BĐS hình thành trong tương lai. Ở giai đoạn kinh tế khó, CĐT lớn vẫn có thể mất uy tín/phá sản (top cty BĐS lớn ở TQ cũng có thể phá sản. Tình hình tài chính của Novaland/Phát Đạt/Đất Xanh/… khó khăn)
29. Tâm lý con người luôn không đổi: fomo, fobi,… (tiêu cực thái quá, hưng phấn thái quá). Khi không có tài sản BĐS thì mong giảm, khi đang sở hữu thì hoặc là lo lắng thái quá sợ giảm/hoặc kỳ vọng thái quá. Nguyên tắc giao dịch: “mua của người chán, bán cho người thèm”
30. Khi vay bank dễ, bank định giá tỷ lệ cao (“tay không bắt giặc”). Người người nhà nhà đổ nhau đi vay để mua BĐS là lúc nên thận trọng (quý 1/2022, 1 quý kqkd phòng giao dịch Vietinbank đạt KPI của 2-3 năm)
31. Bank: tổ chức tín dụng chỉ quan tâm tiền lãi & khả năng trả lãi hàng tháng của NĐT. Nếu nợ xấu xảy ra, tài sản thanh lý không đủ bù thì NĐT phải tự bù & chịu các trách nhiệm về pháp lý
32. Đầu tư BĐS ở nơi có nhiều người lui tới (giống key của ông Trump chia sẻ, cũng hên xui/tùy nguồn cung)
33. Chọn BĐS ở những nơi giá sập sình 4-5 năm mà chưa tăng giá, thậm chí có xu hướng giảm so với vùng đỉnh 10-30% (ví dụ: BĐS Đà Nẵng, BĐS đô thị ven biển,…)
34. Những nơi BĐS đã tăng 50-100% trong thời gian ngắn hạn chế mua dễ “đu đỉnh” đài hạn
35. Ưu tiên mua BĐS có thổ cư + sở hữu dài hạn (không nên mua BĐS thuộc diện quy hoạch, sở hữu 50 năm)
36. Ưu tiên BĐS ven biển từ Nha Trang trở vào phía nam. Vùng biển miền Trung thường hay gặp bão hàng năm không tốt cho hoạt động sinh sống & đầu tư khai thác du lịch
37. Hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xây dựng nhà trên đất CLN (ở nông thôn) sẽ dần được quản lý chặt chẽ hơn
38. Bình Phước sẽ trở thành thủ phủ KCN ở VN (giống Bình Dương 20 năm trước). Cảng gần nhất ở đâu???
39. Hạn chế Ở NHÀ TO. Thuê VĂN PHÒNG TO, nhà ở đắt tiền, mặt bằng kinh doanh đắt tiền,… kéo theo chi phí lớn & rủi ro lớn.
40. CẮT LỖ SỚM nếu có thể ở đầu giai đoạn khủng hoảng/suy thoái. Hoặc nếu ở cuối giai đoạn suy thoái rồi thì NÊN GỒNG LỖ & GỒNG LÃI BANK chờ nhịp phục hồi mới “thoát hàng” (giai đoạn “tiền đắt/tiền rẻ”)
41. BĐS có thể cần 4-5 năm mới có thể phục hồi. BĐS ở giai đoạn kinh tế tốt có thể tăng nóng gấp 2 lần chỉ sau 1-2 năm (những giai đoạn sốt nóng, giá đã tăng x2-3 lần nên cân nhắc bán ra)
42. BĐS tăng-giảm giá phụ thuộc nhiều vào: chính sách tiền tệ, vĩ mô, hạ tầng, lãi vay đắt/rẻ, định giá bank, cung-cầu, truyền thông, các dự án xung quanh, đô thị hóa, đường xá, tiện ích, quy mô dân số,…
43. Các công ty BĐS thường ít khi bán rẻ. Thường thời điểm các cty BĐS mở bán ồ ạt là lúc thị trường đạt gần đỉnh. Thời điểm hàng loạt dự án căn hộ mở bán, giá cao & liên tục “cháy hàng”, là lúc nên CÂN NHẮC thoát hàng/ngừng mua mới (có độ trễ 6-24 tháng tùy giai đoạn)
44. BĐS càng về cuối chu kỳ, càng tăng nóng (giống các giai đoạn tăng giá của cổ phiếu)
45. Nghề kinh doanh/đầu tư/đầu cơ BĐS cần phải có KINH NGHIỆM, kiến thức kinh tế. Nắm chắc VĨ MÔ, CHU KỲ. Đưa ra các quyết định mua & bán đúng thời điểm.
46. Ưu tiên BĐS có thể tạo ra dòng tiền, BĐS đô thị, có tính thanh khoản cao (mặt tiền, nhà cho thuê, khai thác văn phòng,…)
47. Khi quyết định mua BĐS, nên chậm-lại-1-nhịp. Tìm hiểu thật kỹ tính pháp lý, lựa chọn, xem xét các yếu tố,…
48. Trong mọi thời điểm, luôn có nhóm NHÀ ĐẦU TƯ MỚI + CÓ SẴN TIỀN. Do đó người mới là nhóm sẽ luôn sẵn sàng chi tiền để mua BĐS với nhiều mục đích khác nhau (tương tự thị trường chứng khoán)
48. Người giàu: luôn muốn sở hữu 1 BĐS “nhiều triệu đô” để ở. Có đầy đủ tiện nghi, vị trí thuận lợi, gần trường tốt cho con học, gặp gỡ, không gian sống, hàng xóm, dân trí cao, an ninh,…
49. Vào mỗi cuối chu kỳ kinh tế, vì thời gian đủ lâu & nhóm NĐT mới nhiều. Con người ta lại quên đi BÀI HỌC “ĐAU THƯƠNG” trong quá khứ. Và tạo ra hàng trăm nghìn/ hàng triệu NĐT “đu đỉnh” ở mỗi thời điểm đó (thường lúc này các CẢNH BÁO, lời khuyên cho những NĐT mới đang FOMO sẽ không có giá trị, không được lắng nghe)
50. Tâm lý: người đang ở chung cư thì muốn xuống nhà phố/biệt thự để ở. Ngược lại người ở nhà phố lại muốn lên chung cư ở…
51. Chi phí thuê chdv, căn hộ ở gần trung tâm thành phố ở ngưỡng 7-15tr/tháng. Rất khó tìm được nhà trọ/nhà thuê dưới 5tr/tháng ở thoải mái (người lao động, phân khúc văn phòng, vợ chồng trẻ mới cưới,… chi phí NHÀ Ở chiếm tỷ trọng khá cao trong thu nhập. Điều này sẽ luôn luôn xảy ra)
52. Để tự do tài chính với BĐS: làm sao tối ưu chi phí hàng tháng, tạo ra dòng tiền 50-100tr/tháng từ BĐS mà không vay nợ. (Cần vốn cash ~1-2tr đô)
53. BÀI HỌC LỚN: kiểm soát lòng tham (biết đủ – không fomo/sân-si, không vay bank quá mức, không “phông bạt”/phồng quá mức,…)
54. GHI NHỚ: không mắc bẫy nợ bank vào cuối chu kỳ
55. BĐS ở Nhật, từng tăng rất mạnh. Và 30 năm qua gần như không tăng (cả nền kinh tế cũng không tăng trưởng nhiều)
56. Ở một số nước châu Âu, ở Mỹ. Sở hữu BĐS đôi khi là MỘT-GÁNH-NẶNG (bởi thuế, chi phí duy trì,…). Một gia đình ở Mỹ chi phí hàng tháng liên quan đến nhà ở ~$1500-2000, một gia đình nếu có 1 nguồn thu nhập rất khó duy trì…
57. BĐS có xu hướng tăng-giảm cục bộ, mức độ tăng giảm cũng khác nhau. Tùy thị trường, loại hình, phân khúc. (phụ thuộc vào hạ tầng, tin tức, dự án mới, ĐỘI LÀM GIÁ,…)
58. BĐS đô thị ở các tỉnh lẻ có nhiều dư địa, đáng sống, hút dân,… sẽ tăng trưởng mạnh (khu vực phía nam, gần KCN,…)
59. Người miền Bắc có kinh nghiệm dày dặn trong hoạt động đầu tư BĐS. Có tâm lý tiết kiệm, mua BĐS sở hữu, chịu khó làm ăn, di cư đến vùng đất mới ở,…
60. Phần lớn 100tr dân Việt Nam đều có mong muốn mua 1 BĐS ở TP.HCM khi có điều kiện kinh tế tốt: để cho con lên SG học, đầu tư, cho thuê, tâm lý “sở hữu”,… (các “đại gia tỉnh lẻ” thường có BĐS ở HCM)
61. Ở nhà càng lớn: các phát sinh càng nhiều, chi phí tốn kém, chưa chắc có hạnh phúc hơn & càng dễ “GIẢM PHƯỚC” (bài học cần ghi nhớ!)
62. Theo thời gian 1 chu kỳ trôi qua, nên CƠ CẤU lại danh mục đầu tư BĐS để phù hợp với các key tăng trưởng của nền kinh tế & nhu cầu sử dụng
63. MHKD liên quan đến BĐS: phân lô, chuyển đổi mục đích sử dụng, sửa bán, xây bán, cho thuê, thuê-cho thuê, chdv/khách sạn/phòng trọ, môi giới,… (kinh doanh/đầu tư/đầu cơ, đầu tư dòng tiền, đầu tư tăng lãi vốn, BĐS tiêu dùng,…)
64. Trung bình chu kỳ 10 năm BĐS tăng giá 3 lần. Liệu điều này có lặp lại trong tương lai? (Trong 1 chu kỳ lớn thường sẽ có 2-3 lần chu kỳ nhỏ ~4 năm/lần)
65. Chu kỳ BĐS đoạn cuối thường rơi vào các năm có số 9, 0. Giai đoạn TĂNG NÓNG thường rơi vào các năm số 6,7,8 (không hoàn toàn đúng, nhưng nên để ý nó)
66. Vay BĐS >50% là RỦI RO
67. Ai có DÒNG TIỀN LỚN, sử dụng dòng tiền kinh doanh để VAY BANK TỶ-LỆ-CAO. Sẽ là RỦI RO ở những giai đoạn tụt dòng tiền (vì hoạt động KD sẽ thất thường & không dễ kiểm soát dòng tiền ổn định trong 3-5 năm)
68. Đừng bao giờ TẤT TAY & tính “SÁT NÚT” khi mua BĐS đầu tư. Luôn giữ tỷ trọng TIỀN MẶT để dự phòng rủi ro & trả lãi vay bank nhất định. (quản trị vốn – quản trị rủi ro: là ưu tiên hàng đầu khi đầu tư)
69. Đừng để bị PHÁ SẢN vì VAY NỢ khi đầu tư BĐS
70. Giai đoạn suy thoái: “người giàu cũng khóc”, “chết trên đống tài sản”
71. Nguyên tắc vàng: mua khi trầm lắng, bán khi sôi động
72. Vui vẻ với việc BỎ QUA CÁC CƠ HỘI, đừng LÝ TƯỞNG HÓA hoạt động đầu tư BĐS. Hạn chế follow các chuyên gia & các MQH hay khoe lãi x vài lần để tránh fomo.
73. Giá BĐS sau khi tăng thường được “NEO” ở vùng giá mới, theo thời gian thì mọi người sẽ “QUEN DẦN” với vùng giá đó. Và sẽ CHẤP NHẬN chi tiền ở mức cao để mua BĐS (cách tạo sóng/tạo sốt BĐS cũng đến từ việc tạo ra một vài giao dịch ở vùng giá cao. Từ đó toàn bộ cư dân sẽ biết & thảo luận về mức giá giao dịch đó qua truyền miệng, kỳ vọng bán giá cao hơn hoặc vay tiền mua thêm)
74. Các công ty BĐS luôn biết cách bán hàng bằng các chiến lược truyền thông + chính sách trả góp/lãi vay. Nên CẢNH GIÁC & đừng nên quên nguyên tắc: không mua BĐS hình thành trong tương lai để đầu tư. (trừ trường hợp mua căn hộ với mục đích “BĐS tiêu dùng/sử dụng”)
75. Trong giai đoạn xấu, BĐS dễ bị kiện tụng vì không hoàn thành tiến độ, chất lượng bàn giao không đảm bảo, CĐT gặp khó khăn tài chính/phá sản,… (quá trình này rất-mệt-mõi)
76. Chính phủ VN là người sở hữu nhiều BĐS nhất. BĐS công bán ra thì chính phủ có nhiều ngân sách đầu tư hạ tầng, phát triển đất nước bền vững (giá tăng-giảm, điều tiết,… phần lớn phụ thuộc bởi chính phủ muốn mọi thứ diễn ra nhứ thế nào?)
77. Khi BĐS tăng quá nóng, thị trường méo mó. Chắc chắn chính phủ sẽ can thiệp & điều tiết để thị trường ổn định…
78. Đừng quá tin tưởng môi giới tư vấn, tin rao về BĐS thường không chính xác. (Khi là người bán, môi giới sẽ tìm điểm xấu để chê BĐS khiến người bán chán nản bán rẻ. Ngược lại khi mua môi giới sẽ cố gắng nói những mặt tích cực của BĐS mà dấu đi các khuyết điểm)
79. BĐS rẻ thường không đẹp, hoặc có lỗi gì đó khiến giá rẻ hơn (trừ giai đoạn suy thoái – nhiều NĐT ngợp bán lỗ. Giai đoạn TRẦM LẮNG/SUY THOÁI đi săn hàng là rất dễ)
80. Trong giao dịch nên THUẬN MUA VỪA BÁN. “Mua gối bán vai”, đừng nên lý tưởng “mua đáy bán đỉnh”. Nên chừa “LỘC” cho người đến sau. Trong THƯƠNG LƯỢNG cũng nên cởi mở vui vẻ chứ không nên ÉP GIÁ quá đáng
81. “Đám đông” hiện nay không thích các hoạt động đầu tư BĐS, vì thiên hướng ĐẦU CƠ
82. Theo thời gian, các công trình sẽ có chất lượng hơn. Kiến trúc thiết kế cũng sẽ đẹp hơn. Các KĐT được xây dựng mới sẽ đẹp, nhà cửa xây sau sẽ đẹp hơn giai đoạn trước đó 10-20 năm
83. Chi phí sử dụng BĐS khu compound, căn hộ thường không rẻ (nhà phố/biệt thự khu compound chi phí quản lý có thể ~3-6tr/tháng tùy diện tích)
84. Quá trình xây dựng một BĐS, xin giấy phép RẤT-VẤT-VẢ. (Như ở TP Thủ Đức, xin giấy phép XD rất cực giai đoạn 2021-2023)
85. Phần lớn những người giàu lên nhờ BĐS là thế hệ bố mẹ/cô chú, ông bà. Mua BĐS 20-30 năm trước & nắm giữ đến bây giờ (NĐT dài hạn 20-30 năm luôn luôn thắng lớn – đến đời con cháu sẽ được hưởng)
86. Trung bình lãi vay 10-13%/năm, giá BĐS tăng trung bình 15%/năm. BĐS cho thuê thường chỉ đạt 2-4%/giá trị BDS, rất khó tối ưu loại hình cho thuê để đạt 5-8%/năm. Phần lớn BĐS tăng giá theo thời gian cũng đến từ áp lực lãi vay này. Nếu tính toán không kỹ lưỡng & mua sai vị trí/sai loại hình/sai thời điểm không dễ CÓ LỢI NHUẬN khi vay tỷ lệ cao để mua BĐS.
87. Những gia đình có BĐS được đền bù 3-5 tỷ. Người nông dân/lao động khi “tiền dễ – tiền lớn” đến, nếu không biết cách sử dụng sẽ hết rất nhanh: xây nhà, mua xe, cho người thân/con cái, chi tiêu,… (giống như trúng vé số)
88. PHÁP LÝ: phải nắm chắc từng loại hình BĐS. Đừng ham rẻ mua sổ chung, giấy tay,… (dù mua tiêu dùng nhưng sẽ có lúc chúng ta cần vay bank, cần bán nhưng KHÔNG THỂ)
89. Hạn chế HỢP TÁC kinh doanh BĐS, vì khó có tầm nhìn đủ dài, khó tìm được tiếng nói chung giữa các NĐT với nhau (trừ một ít trường hợp đặc biệt chọn được cộng sự phù hợp).
90. Khi trang bị vững kiến thức, NĐT độc lập thường hiệu quả hơn đội nhóm (có nhiều thông tin/nhiều lựa chọn quá đôi khi “GÂY NHIỄU” & bị LÝ TƯỞNG VỀ HIỆU SUẤT THÁI QUÁ dẫn đến rủi ro)
91. Không nên CHÊ về lựa chọn đầu tư mua BĐS của ai đó khi đã “XUỐNG TIỀN” giao dịch xong.
92. Mua BĐS xong nên “QUÊN ĐI” một vài năm, thậm chí 10-20 năm (để SỨC MẠNH CỦA LÃI KÉP làm việc & tăng giá tích lũy qua các giai đoạn). Không nên follow giá biến động quá ngắn hạn, cảm giác sẽ không thể thoải mái
93. NGUYÊN TẮC QUAN TRỌNG (p/s: quan điểm cá nhân): mua BĐS có sổ hồng + ở đô thị + đường oto + có khả năng tạo ra dòng tiền hoặc sử dụng + phân khúc giá 3-20 tỷ
94. Người kiếm tiền VỪA PHẢI, bền vững theo năm tháng. Đôi khi tốt hơn kiếm TIỀN NÓNG trong 6-12 tháng (dễ bị ảo số – khó giữ – đưa ra các quyết định vay/đầu tư rủi ro)
95. Không nên vay quá ⅓ thu nhập (dòng tiền). Phần lớn NĐT BĐS thường dùng max đòn bẩy, vay ⅔ thu nhập. (ví dụ dòng tiền 100tr, chỉ nên vay trả lãi 20-30tr/tháng. Đừng lựa chọn cách rủi ro trả lãi 60-70tr/tháng)
96. ĐỪNG ĐỂ NGHÈO ĐI & KIỆT QUỆ VÌ LÃI VAY BÀO MÒN TÀI SẢN CỦA MÌNH
97. Hạn chế nhờ người thân đứng tên các tài sản giá trị lớn
98. Không nên mua nhà trả góp theo tiến độ: bào mòn dòng tiền hàng tháng & rủi ro pháp lý, tiến độ (sở hữu BĐS mà tâm lý không thoải mái, ngủ không ngon)
99. NGUYÊN TẮC VÀNG: KIẾM TIỀN CHẬM + BỀN VỮNG (LÀM GIÀU CHẬM)
100. Đi nhiều, khảo sát nhiều để có thêm góc nhìn đầu tư. Đừng bao giờ RA QUYẾT ĐỊNH mà chưa trực tiếp khảo sát thực tế BĐS (đã từng mắc sai lầm này)
101. Phần lớn mọi người xung quanh đều không thích bạn giàu lên vì BĐS (trừ những người thân của bạn). Nên hạn chế chia sẻ các case về đầu tư & các BĐS do mình sở hữu (nên nhớ bài học lớn về SỰ KHIÊM NHƯỜNG – kín tiếng)
102. TRỞ THÀNH NĐT THÔNG THÁI: trang bị kiến thức, quản trị vốn, quản trị rủi ro, nắm bắt thông tin nhạy bén, nắm bắt chu kỳ, năng lực ra quyết định,…
103. Thuê văn phòng kinh doanh: nên làm HĐ 2-3 năm vì thường nhu cầu & quy mô DN sau 2-3 năm đã thay đổi, không cần thuê dài hạn >5 năm. (Tâm lý người cho thuê: muốn sự ổn định). Trường hợp thuê MẶT BẰNG KINH DOANH thì cần dài hạn hơn thuê VĂN PHÒNG/THUÊ NHÀ Ở.
104. Kinh nghiệm thương lượng thuê nhà/thuê văn phòng: chọn kỹ, thương lượng giá, thời gian, CỌC ÍT NHẤT CÓ THỂ (5/5 lần thuê nhà trong quá khứ của mình đều không thể lấy lại cọc)
105. Đừng bao giờ “xây nhà trên đất người khác” (decor tốn kém, setup nhà hàng/quán cà phê tốn kém, mô hình thuê-cho thuê)
106. Kinh nghiệm cho thuê nhà/bán BĐS: lấp trống nhanh, tìm môi giới giỏi, cởi mở trong giá thuê vài tháng đầu tiên,… (dành thời gian vài ngày để MARKETING sản phẩm BĐS nghiêm túc. Gửi hàng chục sales trên nhiều môi trường khác nhau, thậm chí tự rao tin)
107. SỐNG TỐI GIẢN & BIẾT ĐỦ: áp dụng cả trong cuộc sống & đầu tư
108. Lựa chọn BĐS để ở: gần trường học phù hợp, chỗ đi làm, đi lại thuận tiện, gần chợ, bệnh viện, bạn bè/cộng đồng,…
109. Hạn chế tư vấn người khác mua/đầu tư BĐS, kể cả người thân. (Vì nếu tư vấn sai dễ dẫn đến các rủi ro không đáng có, mỗi NĐT nên tự trang bị vững kiến thức trước khi ra các quyết định). Lập gia đình, sinh con, mua nhà, chọn việc,… là các VIỆC LỚN trong đời người, nên tự RA QUYẾT ĐỊNH & CHỊU TRÁCH NHIỆM với nó.
110. Đầu tư BĐS là hình thức GIỮ TIỀN khá tốt. Kiếm tiền/dòng tiền tốt khi kinh doanh, việc MUA BĐS để giữ tiền là một cách khá tối ưu (chú ý mua BĐS có sổ + có khả năng khai thác/thanh khoản + hạn chế vay tỷ lệ cao nếu không phải NĐT BĐS chuyên nghiệp)
111. Ưu tiên KIẾM TIỀN, gia tăng DÒNG TIỀN kiếm được thay vì quá chú trọng vào việc đầu tư (phần lớn những người sở hữu BĐS giá trị lớn là chủ doanh nghiệp, có khả năng kiếm tiền tốt hàng tháng)
112. Tìm hiểu pháp lý kỹ càng, phương thức giao dịch an toàn. Và chỉ làm việc với môi giới + chủ đất đáng tin, ko tin thì không cần phải giao dịch rước thêm rủi ro.
113. Giá đất chênh lệch 1-2 giá ko phải là vấn đề. Ko việc gì phải hấp tấp, tâm lý nóng vội khi giá đã nhảy lên 1-2tr/m2. CHUYỆN NHỎ mà!!! Đã xác định tâm lý dài hạn 10-20 năm thì chắc chắn nhảy vài chục giá & x nhiều lần, lúc đó 1-2tr/m2 đâu phải là vấn đề lớn. -> TẠO TÂM LÝ THOẢI MÁI KHI ĐI ĐẦU TƯ RẤT QUAN TRỌNG.
114. Một con đường huyết mạch đi ngang quanh vị trí BĐS sẽ giúp giá trị BĐS thay đổi đáng kể theo thời gian. (Ví dụ như ở Hiệp Bình Chánh, Thủ Đức. Có đường Phạm Văn Đồng, có siêu thị Gigamall, gần KĐT Vạn Phúc,… giúp “đáng sống” hơn rất nhiều)
115. Mỗi NĐT cũng cần cập nhật kiến thức, tránh ảo tưởng về thị trường BĐS thái quá. Và nên tự list cho riêng mình CÁC NGUYÊN TẮC khi đầu tư để không mắc sai lầm, vì đôi lúc KHÔNG TUÂN THỦ NGUYÊN TẮC lại rước rủi ro vào người
116. Thời đại OTO ngày càng phát triển + làm việc online (WFH), nên chọn BĐS phải ở nơi thuận tiện cho oto đi lại, có thể đậu xe ngay tại nhà. BĐS vuông bức & diện tích hợp lý 100-300m2, ở xa trung tâm quanh bán kính 30km so với Q1 TP.HCM đều sẽ ok.
117. Chỉ nên lựa chọn thị trường am hiểu để đầu tư, thuận tiện trong việc xem thực tế & giao dịch. Tránh tâm lý “đứng núi này trông núi nọ”. Bản thân mình cũng mất nhiều thời gian cho việc nghiên cứu bđs ở Phú Quốc & Đà Nẵng, nhưng nghĩ kỹ lại chỉ nên tập trung hiểu rõ hơn & đầu tư ở thị trường ở HCM cho thuận tiện giao dịch.
118. “Lòng tham vô đáy”, tâm lý có 1 tỷ thì lại muốn có 5 tỷ, có 5 tỷ thì muốn có thêm triệu đô, có 1 triệu đô rồi thì lại muốn có 3-5tr nữa. Từ lòng tham đó khiến chúng ta dễ mắc vào các BẪY, từ đó mất đi gần hết số tiền kiếm được trước đó
119. “Hold to die”, chẳng ai muốn bán lỗ cả nên cứ hold thôi. Nhưng lãi ngân hàng & áp lực cuộc sống sẽ khiến mọi người bán tháo…
120. BIẾT ĐIỂM DỪNG. Đừng để LÒNG THAM VÔ ĐÁY mà mãi mê chạy theo TĂNG TRƯỞNG, chạy theo TĂNG LÃI VỐN, huy động vốn/vay bank kịch trần để MỞ RỘNG. Đã bao nhiêu tấm gương PHÁ SẢN, TÙ TỘI chủ vì BĐS (THM, FLC, VTP,…)
121. Ở đời có 4 cái ngu. Cái ngu thứ 5 là: Ở 1 LÚC 2 CĂN NHÀ. (Second Home, nhà vườn, nhà nghỉ dưỡng cuối tuần,…). Thực tế RẤT TỐN KÉM & rất ít khi sử dụng đến, chi phí quản lý/bảo trì cũng rất cực
122. “Ảo tưởng” dòng tiền & giá trị tài sản của chính mình, chúng ta thường nhìn về bản thân mình ở mức MAX (tức dòng tiền ở tháng cao nhất, và tổng tài sản chúng ta mua được cả tiền vay). Nhưng nó không ổn định như ta nghĩ, cho nên khi thiếu tiền mặt & vay quá nhiều sẽ dẫn đến hậu quả rất lớn là bán tháo tài sản ở mức giá rẻ). Lúc này mới nhận ra: “ta không giàu như ta tưởng!”
Nên tham khảo thêm các keys sau để có thêm góc nhìn: Thiên nga đen? Giới tài phiệt? Chiến tranh tiền tệ? Chu kỳ thị trường? Vì sao thị trường BĐS tăng giá? Cách ngân hàng kiếm tiền? Tâm lý NĐT mới? Thị trường chứng khoán (giúp mình có thêm góc nhìn vĩ mô & bổ sung cho quá trình làm doanh nghiệp rất nhiều)
